不動産投資かJ-REIT投資するならどっち?

不動産投資とJ-REIT。投資するならどちらか?

悩やむ人も多いですよね。
今回は、両者の違いを知ってどちらに投資するのが良いのか?を考えていきたいと思います。

J-REITとは?

今更解説するまでもありませんが、念のために触れておきますね。
J-REITとはReal Estate Investment Trustの言葉に日本のJをくっつけたもの。
不動産投資信託ですね。

一言で説明すれば、投資家から資金を集め不動産を購入し、収益を上げ投資家に還元するというシステムです。
面白いのは、株と同じようにその収益を受ける権利を売買できるところ。しかも簡単に。

投資家から資金を集め不動産を購入し、収益を上げ投資家に還元するというシステムをJ-REITと言うのなら、仲間内で資金を出し合って不動産を購入するのと同じ?と思うかもしれません。

確かに資金を集めて不動産を購入するのは同じですが、J-REITは上場しているという点が違います。

先ほど、収益を受ける権利をカンタンに売買できると書きましたが、上場されているので流通性という部分では、実際に不動産を所有するのに比べて圧倒的に違うところです。

現物不動産投資とJ-REITの利回りは?

さて、現物の不動産投資は日本全国にあり正確な統計が出ていませんので推測の域を超えませんが、不動産業に携わっているので肌感覚で言うと、都心の収益物件は表面利回り5%程度でも売れているものがあります。

一方地方の築年数が経過したものは15~20%程度のものも見受けられます。

平均を取るのは難しいですが、8%程度ではないかと思います。

一方J-REITはどうか?
こちらのサイトによれば平均4.16%となっております。(平成29年10月10日時点)

単純な利回りだけで勘案すると、現実不動産の方が圧倒的に収益が上がるという事になります。

利回りは見た目であることに注意

しかし、そう単純ではありません。
現物不動産の利回りは表面利回りと書きました。

表面利回りの計算は、満室賃料÷物件価格です。

実際の所は、(満室賃料-空室費用-修繕費-管理費-その他経費)÷(物件価格+購入諸経費)で計算されます。
空室率、修繕費用、管理費次第ですが表面利回りの半分程度になることも珍しくありません。

一方J-REITの方の利回りは、税金を除いた実質収入です。
現物不動産で言えば(満室賃料-空室費用-修繕費-管理費-その他経費)÷(物件価格+購入諸経費)で計算された収入が利回りとして計算されます。
細かく言えば、リートを購入する際に証券会社に払った手数料を控除して利回りを出す必要がありますが。

従って、実質的な収益はどちらもほとんど変わらない可能性がある。ということです。

私のメインの仕事は不動産業と以前書きました。

現物不動産は、入退去や空室が発生します。
入居者はいろいろですから、面倒なことも発生します。

精神的に堪えることもあります。

不動産賃貸業という経営の大変さをよく理解しています。

その為、手放しで同じ収益が上がるなら断然J-REITを買います。

何もしなくても家賃が入ってきますから、「時間」という貴重なものを守ることができます。
もちろん現物不動産も管理を第三者に委託してしまえば楽になるかっもしれません。

しかし、管理会社の儲けの仕組みを知っているのでバカバカしさも同時に理解しています。
管理を自分でやると大変。人に任せるとバカバカしい。というジレンマです。

ここまで現物不動産が投資に適さないような書き方をしてきましたが、決してそうではありません。

現物不動産は見た目以上に手間がかかるので、逆に言えば、手間をかけるだけの価値のある儲けがあれば良い訳です。

その為には表面利回りが少なくとも15%程度はないと購入検討物件に入りません。
実際、自分で所有している物件もその基準で購入しましたからね。

現物不動産投資とJ-REIT違うところ

さてその他、相違点として挙げていきましょう。

売買経費

売買する場合、現物不動産は仲介手数料として、売買価格の3%+6万円+消費税がかかります。
購入時も同じ金額を払っているはずです。

売却時は、仲介手数料と借入があれば抵当権抹消費用程度で終わりますが、購入時は、その他不動産取得税、所有権移転登記費用、火災保険、借入する場合は抵当権設定登記、借入手数料等も加わり、数百万円単位で必要になります。

リートは証券会社の手数料です。微々たるものですね。

流通性

既に書きましたが、現物不動産の場合は一般的に出口は、投資家市場で販売をし買主を見つける必要があります。
設定する価格によりますが、長いと数カ月も要す場合があります。

リートの場合は、上場されていますからリアルタイムと言っても良いくらいのレベルで売買ができます。

価格

現物不動産の場合、価格は売主が決めて販売しています。
従って、根拠が乏しく価格の透明性はありません。

リートの場合は上場されていますので、価格の透明性があります。
また、各リートが購入する不動産は不動産鑑定士が鑑定評価を出した価格未満で購入されていることがほとんどですから、安心感があります。
但し、人気によって価格が変わるので、実際の不動産価値よりも高い価格が付いている場合があるので注意が必要です。

管理の必要性

現物不動産の場合はもちろん管理の必要があります。
よく誤解されていますが、入居者を募集する際に依頼する不動産会社は入居時だけの業務で入居後の管理業務はやりません。

入居者の募集は媒介業務、管理は管理業務というふうに分かれているからです。
その為、「あなたが紹介した入居者なんだから責任とって」というのは無理な話です。

リートの場合、管理の手間はゼロです。
リートそのものの運営が大丈夫かどうか、報告書をチェックすることくらいです。

入手の困難さ

現物不動産を探すのは本当に大変です。
情報収集から始まり現地調査、市場調査、建物調査と多岐に渡ります。

リートは簡単。
調査時点ではわずか58銘柄しかありません。
一回調べてしまえば、後はたまにある資産入れ替えをチェックする程度です。

課税

現物不動産の場合は総合課税です。
つまり、普段の所得などと一緒に課税されますから、所得が低い人は得で、所得が高い人は損だということです。

リートの場合は分離課税が選択できます。
税率は20.315% これだけ。

分離ですので、健康保険税などには関係ありません。
従って、、給与所得などで20%課税を超える人にとってはお得になるということです。

まとめ

現物不動産を購入する場合は、
●目の届くところにあること。
●表面利回りが最低15%あること
この条件を満たした上で、入居者が確保できる見込みがある不動産なら購入したいと思います。

逆に言えばこの基準をクリアできない不動産は購入しません。
基本は、リートです。
筆者の場合、6から7%のリートを購入しています。
そのリートを使って更にレバレッジを掛け運用し、結果利回り20%程度を得ています。

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